成交房价齐齐下跌,但购置潜力仍不容小觑,上海楼市如何刺激回升?

财经 · 2020-08-11 21:48:17

▎都会快报丨By:世联评估

上海6月新房住宅成交市场出现出“量价齐跌”态势。6月新房住宅成交6,869套,环比下降24.07%;成交均价亦有所下降,为56,526元/平方米,与上月相比下滑10.76%。6月存量房成交市场略有转冷,本月存量房成交套数为27,832套,环比下降2.61%,成交均价为49,214元/平方米。

上海商品住宅月度成交走势

上海存量房月度成交走势

新建住宅市场

住宅新房供应

上海商品住宅新增供应套数和面积走势

2020年6月上海商品房新增供应区域漫衍

本月住宅供应市场有所回落。从上海商品住宅新增供应套数和面积角度来看,6月,商品住宅供应面积为51.98万平方米,环比下滑15.51%,供应套数为4,065套,环比下滑25.56%。从区域漫衍来看,本月闵行区供应面积拔得头筹,供应面积为7.34万平方米,套数为444套。上海市场随着4月集中放量竣事,5、6月各大开发商拿证速度有所放缓,本月虽然供应市场热度有所下降,都会边缘地域的项目流量依旧处于低位。新房供应回落,闵行区供应发力。

住宅新房成交

上海商品住宅月度成交走势

2020年6月上海商品住宅成交区域漫衍

6月新房住宅成交市场出现出“量价齐跌”态势。6月新房住宅成交6,869套,环比下降24.07%;成交均价亦有所下降,为56,526元/平方米,与上月相比下滑10.76%。成交区域方面,南汇区新房住宅成交套数拔得头筹,为1,067套,成交均价为48,946元/平方米。6月份虽然对比于“红五月”各项数据都开始衰减,可是总体而言6月楼市情况依然向好。从认筹数据来看,上海楼市的潜在购置力不容小觑,关键还是在于有没有众望所归的品质楼盘刺激购置力。本月上海住宅成交市场有所回落,南汇新房成交市场较为活跃。

新房存量及去化

停止2020年6月上海各区存量商品住宅去化时间(月)图

停止2020年6月上海各区存量商品住宅去化时间(月)表

6月,各区商品住宅存量共计716.60万平方米,存量套数为55,067套,存量面积去化时间为11.4月,相较于5月,各区住宅存量面积和存量套数略有淘汰,去化时间也略有下降。停止6月底,商品住宅库存集中于奉贤、青浦、松江、南汇等区。其中,奉贤存量最多,以96.06万方居各区域之首,占全市存量的13.40%,南汇区以76.94万方位居第二。

奉贤、南汇、青浦及松江的商品住宅存量连续居区域前列,各区住宅存量面积和存量套数略有淘汰,去化时间有所淘汰,外环以外新房存量富足。

存量住宅市场

存量市场概述

上海存量房月度成交走势

2020年6月上海二手房各区成交套数及市场均价

6月存量房成交市场略有转冷,本月存量房成交套数为27,832套,环比下降2.61%,成交均价为49,214元/平方米。其中上海市焦点区域黄浦区的成交均价依然保持最高,为83,706元/平方米,由于房价居高临下,成交套数仅为395套。而浦东新区成交套数依然为最高,达6786套,占比24.74%。

由于上海区域的疫情基本获得控制,房地产市场逐渐稳定,6月二手房市场的成交量与5月差异较小,成交价钱也维持在稳定的水平。

01

结构占比

本月70平米以下的刚需小户型物业(一房或是小两房)套数市占率为43.34%,较上月有显着降低,70-90平米户型套数占比为26.49%,90-120平米户型套数占比为17.16%,刚改类型物业本月结构调整相对显着,大户型如150-200平米、200平米以上户型本月占比基本与上月持平。

02

环间结构分析

绿色标注表现环比下跌 红色标注表现环比上升 玄色标注表现环比持平

横向来看,各种物业成交占比调整显着,各环间70-90平米物业均有显着上调趋势,而小于70平米成交均有所下降;另外,70平以下成交占比依旧最重。

03

区域统计

据数据显示,本月上海16个行政区中,涨跌幅前三划分为静安区(跌幅12.94%)、奉贤区(跌幅12.39%)、崇明区(跌幅11.94%),全市颠簸平均幅度为3.43%。

04

板块统计

从套数top10板块的成交数据来看,浦东三林板块、闵行浦江板块及奉贤南桥新城板块位列前三;从金额top10板块的成交数据来看,成交金额最多的是浦东三林板块。

05

楼盘统计

从套数top10楼盘的成交数据来看,刚需改善型物业占据大部门成交,美罗家园金丰苑依旧占据前三;金额top10楼盘的成交数据来看,全线楼盘成交金额较前十的多是上期未成交楼盘。

租赁住宅市场

近一年上海住房月租金及租售比统计图

6月上海各区住房月租金及租售比统计图

2020年6月租金市场相比5月来说有小幅度上涨,月租金为73.02元/平方米•月,租售比为1:674。各城区租金差异较为显著,其中,黄浦区月租金最高,为116.01元/平方米•月,其次是长宁区,为105.32元/平方米•月,而金山区月租金仅25.02元/平方米•月,租售比达1:740。

租房市场的租金维持在一个稳定水平,说明租房需求依然存在,随着疫情的逐步控制,租赁市场处于回暖状态,未来租赁市场依旧火热。

土地市场

土地供应

2020年6月上海土地供应一览表

6月,上海土地供应市场新政出台,从供应数量来看,供应市场升温显着。本月供应土地以中小面积为主,总面积为150.39万平方米,与上月相比下滑145.16%。本月共推出37宗土地,与上月的26宗有显着上涨,其中居住类用地共推出8宗,供应面积22.93万平方米,占比15.25%;商服类用地推出10宗,供应面积41.52万平方米,占为27.61%;尚有其他用途用地19宗,占比57.14%。从供应区域来看,本月浦东新区供应宗地数夺得榜首,共推出土地达8宗。值得注意的是,在这些土地供应中,部门地块已经取消15%矜持要求,这已经成为现在的一种趋势。取消15%矜持要求可以加速资金回笼,降低持有成本,促进房企更努力的拿地,这也说明政策通常是随经济变化而动态调整的。本月从供应数量来看,供应市场升温显着,浦东新区供应发力。

土地成交

2020年6月上海土地成交一览表

6月土地成交市场连续火爆,成交土地面积(不含保障房)为381.43万平方米,与上月相比大幅上升234.91%。本月有37宗土地成交(不含保障房),其中居住类用地共成交12宗,成交面积46.34万平方米,占比12.15%;商服类用地成交15宗,成交面积144.74万平方米,占比37.95%;尚有其他用途用地10宗,占比48.13%。从成交区域来看,本月浦东新区成交宗地数夺得榜首,共成交土地达19宗。

时至6月,上海土地市场的“档期”排得满满的。政策利好和供应增加的优势正在逐步显现,上海正处于拿地的窗口期。房企拿地的努力性提升,后期上海土地市场上可能会泛起更多竞争者。本月土地成交市场连续火爆,浦东新区土地成交市场活跃。

土地成交与供应

近一年上海土地成交与供应统计图

6月,从修建面积角度来看,土地供应市场有所回落,成交市场则有所回升。但从供应数量来看,供应市场升温却较为显着。6月供应修建面积349.80万㎡,环比下滑51.32%,同比大幅上升285.33%;成交修建面积为724.00万㎡,环比上升187.29%,同比大幅上升977.06%;土地成交金额与上月相比也有大幅上升,为257.80亿元。从年头寥若晨星的土地供应,到4月上海公布对土地市场及投资的利好政策,再到现在土拍进入麋集期,上海土地市场步入正轨,也交出了不错的结果。6月,土地成交与供应市场逐渐步入正轨,疫情后土地市场苏醒显着。

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